初めまして、株式会社明来の藤田です。

初めまして明来の藤田です。

普段の私の仕事は、賃貸マンションの企画開発が主な仕事で、年に１０回程度　『実例相場の３割り増しで貸す方法』　『頭金５００万円で１億８，０００万円のマンションを買う方法』　『デザイナーズマンションに隠された賃貸経営ノウハウ』　『敷金礼金がもらえない？消費者契約法』　等々の講演をしています。

最近は講演に行く時間も少なく、オーナー様と直接話せる機会も少なくなってきましたので、空いている時間にはなりますが、このブログを通して皆様とマンション経営についてお話ができれば幸いでございます。

今回は初めてですので、私の普段の仕事からどんなコンサルをして家賃収入をアップしているのか？というテクニックを少しお話しさせて頂きます。


今回のテーマは・・・

『同じ建築費で家賃を１割UPさせる方法・パート１』

＜例＞　
２３．２０㎡（７．０１坪）の新築マンションがあります。皆さんは、家賃を決めるとき、　『この地域は坪１万円が相場だから』　とか　『ワンルーム（１Ｋ含む）の単身用は、坪９，０００円が相場だ』　と言った決め方で、家賃を決めているのではないでしょうか？

　私は家賃の査定をするとき　『実床面積』　という算定法方で家賃を決めています。
　『実床面積』　とは私の創った造語になります。
意味は同じ２３㎡でも、実際座ったり、くつろいだりできるスペースのことを言います。ですから、廊下部分・脱衣場の無駄なスペース・カウンターキッチンの後ろの通路スペースなどは、貸出面積には入りません。
実際に家賃の収入の得られるスペースを『実床面積』というのです。


では実際に比べてみましょう。
下の図面をご覧下さい。




同じ７坪でも一方は６．７畳、もう一方は８．８畳の室内空間となります。
入居者が部屋を仮に来た時の第一印象を思い浮かべて下さい。

６．７畳の部屋は、『狭い！！』『食事するテーブルは何処に置いたら良いのだろう？でも、テーブルを置いたら、ＴＶ台がおけなくなる！！』と言ったことが、頭をよぎるかもしれません。
８．８畳の場合『実床面積』という観点からすると、使いがってはあまり変わらないと思われるかもしれませんが、部屋を観たときの第一印象は、明らかに広く見えるはずです。


今度は、上の図面と下の図面を見比べてみて下さい。






どちらの間取りの方が住み易いでしょうか？
どちらの間取りの方が使い勝手が良く、広い間取りでしょうか？

私の考えですが、下の図面の間取りであれば、上の図面の間取りより　『１．５割』　は家賃を高く貸せるでしょう。


＝今回のおさらい＝

① 廊下・通路・キッチン廻り・バス廻りは効率よく極力面積を小さくする事。

② 実際にＴＶ・ベット・ソファー等を入れてみて快適に暮らせるか確認すること。

③ カウンターキッチンをする場合は、基本的には１２畳以上の部屋に設ける。
（部屋が小さく見えるため、最低１０畳以上が望ましい）

④ 部屋の動線を確認しよう。
（例えば、クローゼットがリビングにあったりすると、わざわざ寝室からでて、キッチンで着替えをすることになる）

⑤ 基本的にキッチンは玄関から見えにくいところで。
（キッチン廻りはゴミ箱やお皿など物が多く散らかりやすい。友達を呼んだときに綺麗な部屋を見せたい）

⑥ リビング・洋室は日の当たるところを。
（基本ユニットバスやトイレは、日の光の少ないところに持ってくる必要があります。しかし、バスはなるべく日陰でも、換気口や窓がとれる位置に接してあげましょう）

＜例外＞　
間取り構成のポイントとして基本的に４０㎡までのマンションであれば、居住空間を重視した間取りが家賃アップにつながります。
しかし、マンションの特徴として、広めのお風呂で入居者の囲い込みや、広いキッチンをアピールポイントにしたいのであれば例外も結構ですが、間取りを優先に考え、空いたスペースでＬ字型キッチンを設置、広いお風呂を設置することがベストだと思います。
　また、５０㎡以上のマンションになってくると、無駄が意匠となり高級感やデザインにつながることもありますのでご注意を。


今回の様に弊社のシステムをご提案させて頂き、皆様のお力になれれば幸いでございます。

今後とも、何卒宜しくお願い申し上げます